เอกสารการโอนบ้านและคอนโดในนามชาวต่างชาติ (รวมกรณีมีคู่สมรสคนไทย)
ประเทศไทยเปิดโอกาสให้ชาวต่างชาติสามารถถือครองอสังหาริมทรัพย์ได้ในบางกรณี โดยเฉพาะคอนโด ซึ่งเป็นทรัพย์สินประเภทที่ถือครองง่ายที่สุด อย่างไรก็ตาม สำหรับ “บ้านพร้อมที่ดิน” จะมีข้อจำกัดตามกฎหมายที่ค่อนข้างเข้มงวด โดยเอกสารและขั้นตอนการโอนจะขึ้นอยู่กับลักษณะการถือครอง ดังนี้:
กรณีที่ 1: ชาวต่างชาติซื้อคอนโดในชื่อตนเอง
ตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 ชาวต่างชาติสามารถซื้อและถือกรรมสิทธิ์ในห้องชุดได้ ไม่เกิน 49% ของพื้นที่ใช้สอยรวมในอาคาร
เอกสารที่ต้องใช้
หนังสือเดินทาง (Passport) + สำเนา
วีซ่าที่ไม่หมดอายุ (Tourist, Non-Immigrant, Retirement, Work Permit ฯลฯ)
เอกสารโอนเงินจากต่างประเทศ (Foreign Exchange Transaction - FET Form)
ต้องโอนสกุลเงินต่างประเทศเข้าประเทศไทยเพื่อซื้อคอนโด
ธนาคารจะออกเอกสาร FET หรือใบรับรองการโอนเงิน เพื่อยืนยันกับกรมที่ดิน
ใบเสร็จ/สัญญาจะซื้อจะขาย/ใบจอง (ถ้ามี)
หนังสือแสดงความยินยอมของคู่สมรส (ถ้ามี)
ใบเปลี่ยนชื่อ-สกุล (ถ้ามี)
---
กรณีที่ 2: ชาวต่างชาติซื้อ “บ้านพร้อมที่ดิน”
โดยทั่วไป “ชาวต่างชาติไม่สามารถถือกรรมสิทธิ์ในที่ดิน” ได้โดยตรง ยกเว้นบางกรณี เช่น:
ได้รับอนุญาตพิเศษจากรัฐบาล เช่น ผ่าน BOI หรือสิทธิ์ตามสนธิสัญญา (ซึ่งปัจจุบันไม่เปิดกว้างมากแล้ว)
ซื้อในนาม นิติบุคคลไทย ที่ชาวต่างชาติถือหุ้นไม่เกิน 49%
มี คู่สมรสเป็นคนไทย และจดทะเบียนสมรสถูกต้อง
---
กรณีที่ 3: ชาวต่างชาติมี “คู่สมรสเป็นคนไทย”
ซื้อบ้านพร้อมที่ดินในชื่อคู่สมรสคนไทย
กรณีนี้ถือเป็นทางออกที่ใช้บ่อย โดยที่ดินจะเป็นของคู่สมรสคนไทยเท่านั้น แต่ต้องมีเอกสารประกอบเพื่อแสดงว่า “ชาวต่างชาติไม่มีสิทธิในที่ดิน” ตามกฎหมายไทย
เอกสารที่ต้องเตรียมเพิ่มเติม
ใบทะเบียนสมรส (แปลไทย + รับรองจากสถานทูตถ้าแต่งงานที่ต่างประเทศ)
หนังสือสละสิทธิในที่ดิน (Letter of Consent or Declaration of No Right)
ต้องลงนามต่อหน้าพนักงานกรมที่ดิน
เพื่อยืนยันว่าชาวต่างชาติไม่มีสิทธิครอบครองในที่ดิน
หนังสือแสดงที่มาของเงิน (ของคู่สมรสคนไทย) – เงินที่ใช้ซื้อบ้านต้องมาจากคนไทยเท่านั้น
เอกสารทั่วไปของคู่สมรสคนไทย (บัตรประชาชน, ทะเบียนบ้าน)
> หมายเหตุ: หากไม่ทำเอกสารสละสิทธิ์ กรมที่ดินจะไม่ดำเนินการจดทะเบียนโอน
---
กรณีพิเศษ: การซื้อผ่าน “นิติบุคคล” ที่คนต่างชาติมีหุ้นร่วม
นิติบุคคลไทยสามารถถือครองที่ดินได้ และชาวต่างชาติสามารถถือหุ้นได้ไม่เกิน 49%
ต้องแสดงเอกสารทั้งหมดของบริษัท รวมถึงรายงานผู้ถือหุ้น, หนังสือรับรองบริษัท, งบดุล ฯลฯ
การซื้อบ้านหรือที่ดินผ่านนิติบุคคลต้องมีวัตถุประสงค์ที่ชัดเจน เช่น เพื่อทำธุรกิจจริง
---
คำแนะนำสำคัญ
คอนโด เป็นตัวเลือกที่ปลอดภัยและถูกกฎหมายมากที่สุดสำหรับชาวต่างชาติที่ต้องการถือครองในชื่อตนเอง
การซื้อ บ้านพร้อมที่ดิน จำเป็นต้องมีคำปรึกษาทางกฎหมายโดยละเอียด โดยเฉพาะเมื่อมีคู่สมรสคนไทย
เอกสารต่างประเทศควรมีการแปลและรับรองอย่างถูกต้องก่อนนำไปยื่นที่กรมที่ดิน
ธนาคารที่โอนเงินเข้ามาควรเป็นธนาคารที่สามารถออก FET ได้ถูกต้องตามแบบฟอร์มของธนาคารแห่งประเทศไทย
---
หากลูกค้ามีสถานการณ์เฉพาะ เช่น: แต่งงานกับคนไทยและต้องการซื้อบ้านในชื่อคู่สมรส, ซื้อคอนโดในกรุงเทพฯ แล้วอยากถือชื่อร่วม, ซื้อผ่านบริษัท หรือกำลังจัดตั้งนิติบุคคลเพื่อถือครอง
สามารถสอบถามเพิ่มเติมได้ที่ที่ดินจังหวัดนั้นๆ หรือสอบถามผ่านช่องทางติดต่อของ สไมล์ พร็อพเพอร์ตี้ฯ ศูนย์รับฝากซื้อ ขาย บ้าน ที่ดิน และคอนโดมีเนี่ยม ในพื้นที่จังหวัดภูเก็ต
