อสังหาฯพาจน
เขาทำยังไง ยิ่งทำยิ่งจน
การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ของบุคคลทั่วไป
- ซื้อบ้านใหม่ในโครงการถือไว้เพื่อเก็งกำไรหรือการต่อเติมเพื่อทำกำไร รูปแบบการลงทุนในลักษณะนี้เป็นที่นิยมของบุคคลทั่วไปเนื่องจากไม่ต้องใช้ความรู้หรือทักษะเข้ามาเกี่ยวข้องมากมาย หากเป็นการซื้อเงินสดและมีระยะเวลาการถือครองที่นานพอสมควรก็เป็นการลงทุนที่ประสบความสำเร็จได้ แต่หากเป็นการซื้อโดยยื่นกู้ธนาคารที่มีดอกเบี้ยรวมถึงระยะเวลามาเกี่ยวข้อง หรือ เงินที่นำมาซื้อไม่ใช่เงินเย็นอสังหาริมทรัพย์ที่ซื้อไว้จะกลายเป็นหนี้สินก้อนใหญ่ที่มีความเป็นมหัศจรรย์ของดอกเบี้ยที่ต้องชดใช้ไปเกือบทั้งชีวิตและที่สำคัญในช่วงชีวิตหนึ่งหากเป็นการลงทุนในลักษณะนี้นักลงทุนจะสามารถซื้อได้ซักกี่ชิ้น
- ซื้อตามกระแสโดยไม่ได้สำรวจความต้องการตลาดที่แท้จริง เป็นการลงทุนจากการได้รับข่าวสารทางการตลาด แหล่งข่าว สื่อ คำบอกเล่า คำแนะนำจากคนใกล้ชิดหรือบุคคลอื่นๆ ซึ่งข้อมูลที่ได้รับอาจจะเป็นจริงหรือเป็นแค่ข่าวลวงก็ได้
ทั้งนี้หากผู้ลงทุนมีข้อมูลที่เป็นข้อเท็จจริงที่ไม่ใช่เพียงความคิดเห็นหรือเป็นต้นกระแสและเข้าลงทุนเป็นลำดับต้นๆ ก็มีโอกาสที่จะประสบความสำเร็จได้ ซึ่งโดยส่วนใหญ่แล้วนักลงทุนทั่วไปจะทราบข้อมูลและเข้ามาลงทุนในช่วงท้ายๆหรือตลาดเข้าสู่สภาวะถึงจุดอิ่มตัวแล้ว การลงทุนในลักษณะนี้ถือเป็นการลงทุนที่เสี่ยงมากต้องใช้ความระมัดระวังเป็นพิเศษหรือขึ้นอยู่กับทิศทาง จังหวะเวลาของการเข้าซื้อขายเป็นสำคัญ หากไม่ระมัดระวังอาจก่อให้เกิดความเสียหายอย่างหนักหรือเป็นเหยื่อการลงทุน
- การซื้อเพื่อปล่อยเช่า โดยส่วนใหญ่จะได้รับค่าเช่าน้อยกว่าอัตราที่ต้องผ่อนชำระกับทางธนาคารโดยมีส่วนต่างที่ต้องส่งให้กับทางธนาคารเพิ่ม ทั้งๆที่ผู้ซื้อต้องเป็นคนรับความเสี่ยงทั้งหมดไม่ว่าจะเป็นค่าบำรุงรักษา การผ่อนชำระ การจัดหาผู้เช่า การเสียภาษี ค่าเสื่อมราคา ที่สำคัญหาก ณ ช่วงเวลาหนึ่งผู้ลงทุนเกิดเจ็บป่วย หรือมีเหตุให้ไม่สามารถหาเงินมาชำระค่างวดได้ก็จำเป็นต้องขายหรือปล่อยให้ธนาคารยึดไปโดยที่ไม่เหลืออะไรแถมที่ผ่านมาเหมือนกับว่าไปช่วยออกค่าเช่าให้กับคนอื่น ทั้งๆที่ตนไม่เคยได้อยู่ด้วยซ้ำไป ข้อคิดหลักสำคัญ หากเราเป็นหนี้และเป็นคนรับความเสี่ยงทำไมเราไม่สมควรจะได้รับเงิน
อสังหาฯพารวย
การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ของนักลงทุนที่ประสบความสำเร็จ
การลงทุนที่จะประสบความสำเร็จใช้หลักคิดสำคัญคือ “ทำในสิ่งที่ตรงกันข้ามหรือแบบขั้นกว่าของนักลงทุนทั่วไป” เช่น
- ซื้อที่ดินถือไว้แล้วขายออกทำกำไร เป็นรูปแบบการลงทุนที่ค่อนข้างจะดีมาก หากผู้ลงทุนถือครองในระยะเวลาที่เหมาะสมและซื้อด้วยเงินเย็นหรือซื้อโดยไม่ต้องกู้ธนาคาร ส่วนใหญ่ประสบความสำเร็จในการลงทุน ทั้งนี้ผลตอบแทนขึ้นอยู่กับข้อมูลข่าวสาร ราคา ทำเลที่ตั้ง ระยะเวลาถือครอง การขยายตัวในพื้นที่ การลงทุนลักษณะมีทั้งข้อดีคือทำได้ง่ายและให้ประสิทธิภาพสูงส่วนข้อเสียคือ การขาดสภาพคล่องหรือกระแสเงินสด
- การจัดสรรขายหรือสร้างขายเอง เป็นกระบวนการเพิ่มมูลค่าในทรัพย์สินเดิมหรือแทนที่การไปต่อยอดจากการซื้อทรัพย์สินที่โครงการคำนวณต้นทุนบวกกำไรสุทธิแล้วเปลี่ยนเป็นนักลงทุนที่สามารถกำหนดตลาดเองซึ่งอาจให้ผลกำไรสุทธิเพิ่มขึ้นเป็นเท่าตัว
- การซื้ออสังหาริมทรัพย์จากนักลงทุนทั่วไปเพื่อปรับปรุงขายทำกำไรหรือปล่อยเช่า ปัจจุบันมีทรัพย์สินที่ติดจำนอง กำลังจะถูกยึด เจ้าของร้อนเงิน มีปัญหาทางการเงินอยู่ในตลาดมากมายถือเป็นช่องทางทำเงิน และโอกาสที่ดีที่นักลงทุนสามารถเข้าไปช้อนซื้อไว้ในราคาที่ต่ำกว่าท้องตลาด “สามารถทำกำไรได้ในตอนซื้อ”
- การซื้อและขายทำกำไรอย่างรวดเร็ว ทำกำไรทั้งในสภาวะตลาดหดตัวหรือขยายตัว เป็นการนำสถานการณ์มาใช้ให้เกิดประโยชน์คือมีความพร้อมทั้งตลาดขาขึ้นหรือขาลง เป็นการทำตลาดแบบไม่เน้นการถือครองและสามารถทำได้มากชิ้นขึ้นตามต้องการ นักลงทุนแท้จริงต้องถอนทุนบวกกำไรอย่างรวดเร็วไม่จำเป็นต้องรอหลายปีกว่าจะรู้ว่าจะได้รับเงินคืนหรือไม่ การลงทุนในลักษณะนี้ลดความเสี่ยงเพราะเน้นการซื้อทรัพย์สินต่ำกว่าราคาตลาดและปรับปรุงสร้างมูลค่าเพิ่ม “นักลงทุนที่ดีมักทำเงินได้ในช่วงตลาดไม่ดี”
นอกจากรูปแบบการลงทุนดังที่กล่าวมาข้างต้นยังมีกลเม็ดเคล็ดลับในการลงทุนหรือทำกำไรในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์อีกมากมาย เช่น การรับจำนอง การรับขายฝาก นายหน้า เป็นต้น
จะเห็นว่า หลักคิด วิธีการลงทุนแตกต่างกันเพียงเล็กน้อย แต่ส่งผลต่อกำไร ขาดทุนและสินทรัพย์ หนี้สินอย่างคาดไม่ถึง