รู้เฟื่องเรื่องค่าธรรมเนียมโอนบ้าน ที่ดิน และคอนโด
อีกสิ่งหนึ่งที่ต้องเรียนรู้และทำความเข้าใจ ต่อจากเรื่องราคาประเมินทรัพย์สินคือเรื่องค่าธรรมเนียมต่างๆที่ทางราชการเรียกเก็บ เพราะผู้ซื้อผู้ขายต่างก็ต้องรู้ไว้ในเบื้องต้น เพื่อนำมาเป็นส่วนหนึ่งของการตัดสินใจไม่ว่าจะเป็นในขั้นตอนการตั้งราคาขาย ขั้นตอนการนำเสนอผู้สนใจ ขั้นตอนก่อนหรือในวันทำหนังสือจะซื้อจะขาย เป็นต้น สรุปคร่าวๆ (ควรตรวจสอบข้อมูลที่ที่ดินก่อนเพราะมีการเปลี่ยนแปลงได้ ขึ้นอยู่กับนโยบายรัฐ)มีดังนี้
1. ค่าอากรแสตมป์ จ่าย 0.5 % ของราคาซื้อขายจริง(คิดจากราคาที่สูงกว่า แต่ไม่ต่ำกว่าราคาประเมินกรมที่ดิน)
2. ค่าธรรมเนียมโอน จ่าย 2% คิดจากราคาประเมิน
3. ภาษีเงินได้ เสียตามปีที่ถือครอง(อัตราก้าวหน้า) คิดจากราคาประเมิน
4. ภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% ของราคาซื้อขายจริง(คิดจากราคาที่สูงกว่า แต่ไม่ต่ำกว่าราคาประเมินกรมที่ดิน) หากเสียธุรกิจเฉพาะยกเว้นไม่ต้องเสียอากรแสตมป์ กรณีที่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะคือ มีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านไม่ถึง 1 ปี หรือ ได้ทรัพย์สินมาไม่ถึง 5 ปี)
5. ค่าจดจำนอง 1 % ของวงเงินกู้(กรณียื่นกู้ ส่วนใหญ่ผู้กู้จ่าย)
ตัวอย่างยกมา ทาวเฮ้าส์ 2 ชั้น อายุ 10 ปี ขาย 1,800,000 บาท (ราคาประเมินทรัพย์สินของกรมที่ดิน=1,541,520 บาท) กรณีนี้เข้าหลักเกณฑ์ใด และต้องเสียค่าธรรมเนียมในวันโอนกรรมสิทธิ์เท่าไหร่
สิ่งที่ต้องดูก่อนเลยคือ จะเสียค่าธรรมเนียมแบบปกติหรือเข้าข่ายต้องเสียธุรกิจเฉพาะหรือไม่ โดยดูจากทะเบียนบ้านและท้ายโฉนด (เงื่อนไขที่ไม่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะคือ มีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้าน 1 ปีขึ้นไปหรือถือครอง 5 ปีขึ้นไป) หากเข้าเกณฑ์ไม่ต้องเสียธุรกิจเฉพาะจะคำนวณได้ดังนี้
หาค่าธรรมเนียมโอนและค่าอากรแสตมป์
ค่าธรรมเนียมโอน = 1,541,520 หารด้วย 2% = 30,830.40 บาท
ค่าอากรแสตมป์ = 1,800,000 หารด้วย 0.5 % = 9000 บาท
รวมค่าธรรมเนียมโอน+ค่าอากรแสตมป์ = 30,830.40+9000= 39,830,40 บาท
หาค่าเสียภาษีเงินได้ จากตารางภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาหักค่าใช้จ่ายเป็นการเหมา ดังนี้
จำนวนปีที่ถือครอง ร้อยละของเงินได้ หมายเหตุ(เหลือคิดภาษี)
1 ปี 92 8%
2 ปี 84 16%
3 ปี 77 23%
4 ปี 71 29%
5 ปี 65 35%
6 ปี 60 40%
7 ปี 55 45%
8 ปีขึ้นไป 50 50%
(เศษของปีให้นับเป็น 1 ปี และ เกิน 10 ปี คิดเพียง 10 ปี)
ตารางอัตราภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา ดังนี้
เงินได้สุทธิ เสียภาษีในอัตราร้อยละ
ไม่เกิน 300,000 บาท ร้อยละ 5
300,001 – 500,000 บาท ร้อยละ 10
500,001 – 750,000 บาท ร้อยละ 15
750,001 – 1,000,000 บาท ร้อยละ 20
1,000,001 – 2,000,000 บาท ร้อยละ 25
2,000,001 – 4,000,000 บาท ร้อยละ 30
4,000,001 ขึ้นไป ร้อยละ 35
หมายเหตุ ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดามีการเปลี่ยนแปลงตามนโยบายของรัฐ ท่านควรตรวจสอบก่อน
สูตรหาค่าภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา = เงินได้ หาร 2 หาร จำนวนปี คูณ อัตราภาษี คูณ จำนวนปี = ภาษีที่ต้องจ่าย
เงินได้ 1,541,520 หาร 2 [หัก 50%(10ปี)] = 770,760 บาท
หารจำนวนปี 770,760 หาร 10 ปี = 77,076 บาท
อัตราภาษี 77,076 X 5% = 3853.80 บาท
จำนวนปี 3853.80 X 10 ปี = 38,538 บาท
สรุปภาษีที่ต้องจ่าย = 38,538 บาท
ตัวอย่าง ซื้อที่ดินมา 5 ปี ขาย 500,000 บาท เสียภาษีเท่าไหร่
สูตรหาค่าภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา = เงินได้ X สูตร หาร จำนวนปี X อัตราภาษี X จำนวนปี = ภาษีที่ต้องจ่าย
เงินได้ 500,000 บาท X 35%(5ปี) = 175,000 บาท
จำนวนปี 175,000 บาท หาร 5 ปี = 35,000 บาท
อัตราภาษี 35,000 X 5% = 1,750 บาท
จำนวนปี 1,750 X 5 ปี = 8,750 บาท
สรุปภาษีที่ต้องจ่าย = 8,750 บาท
จากข้อมูลตัวอย่างข้างต้นเป็นเพียงค่าประมาณการเท่านั้น
คนที่ทำงานด้านนายหน้า นักลงทุนหรือแม้แต่เจ้าของทรัพย์สิน ควรรู้ และทำความเข้าใจ เพื่อนำมาใช้เป็นองค์ประกอบในการทำงานให้บรรลุผลตามเป้าหมายได้อย่างราบรื่น
คอนโดซีวิวภูเก็ต คลิ๊กที่นี่
